Slovy Járy Cimrmana: „Poslední dobou tady máme jeden takový ošklivý, nepěknou věc.“ Osoby proklamující zájem na uzavření smlouvy týkající se prodeje či pronájmu nemovité věci jednají několik týdnů o konkrétní podobě smluvní dokumentace, dají si vzájemně „čestné slovo“, že mají vážnou vůli transakci dokončit, a následně, ejhle, objeví se třetí osoba se zajímavější nabídkou.
V takovém případě se pak může stát, že vlastník nemovitosti pár dní před plánovaným podpisem smlouvy termín zruší, nemovitost prodá/pronajme jinému zájemci a k uzavření smlouvy s původním zájemcem vůbec nedojde. Ti vynalézavější z vlastníků pak zvolí ještě jinou cestu – uzavřou danou smlouvu pro jistotu s oběma zájemci.
V prvním případě je třeba pamatovat na ust. § 1729 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dle nějž „dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že uzavření smlouvy se jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod.“ Tato nepoctivost je v občanském zákoníku spojena s povinností nahradit poškozené straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech (klasicky vynaložené náklady v rámci jednání o smlouvě a ušlý zisk ze smlouvy).
V druhém případě, kdy vlastník nemovitosti ochotně uzavře předmětnou smlouvu, avšak s více zájemci najednou, aniž by je o tom vzájemně informoval, platí – jde-li o převod nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu (v katastru nemovitostí), že vlastníkem nemovitosti se stává ta osoba, která je v dobré víře a jejíž vlastnické právo bylo do veřejného seznamu zapsáno jako prvními. Jinými slovy, je to ten ze zájemců, jehož smlouva byla podána společně s návrhem na vklad jeho vlastnického práva k nemovité věci na příslušný katastrální úřad jako první (dojde-li samozřejmě následně k provedení vkladu ze strany katastrálního úřadu). Jde-li o převod nemovité věci nezapsané ve veřejném seznamu, nabývá vlastnické právo ta osoba, které vlastník vydal věc nejdříve. Nedošlo-li k předání věci, stává se vlastníkem věci ten, s nímž byla uzavřena smlouva jako s prvním (resp. která nabyla účinnosti jako první).
Týká-li se smlouva užívání nebo požívání věci (nejčastěji tedy o nájem či pacht), platí dle ust. § 1763 občanského zákoníku, že poskytne-li strana postupně uzavřenými smlouvami různým osobám právo užívat nebo požívat tutéž věc v tutéž dobu, nabývá takové právo osoba, které převodce poskytl věc k užívání nebo požívání nejdříve. Nebylo-li předáno, náleží právo osobě, s níž byla smlouva uzavřena, která nabyla účinnosti jako první.“ Druhá osoba se tím pádem již nemůže domáhat plnění ze smlouvy, neboť se plnění stalo nemožným (z důvodu užívání jinou osobou).
S výše uvedeným jednáním vlastníka nemovitosti je spojen nárok poškozené osoby na náhradu škody, který lze uplatnit žalobou u příslušného soudu.
